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Lotissement à Nethen: renouvellons nos manières de penser.

Compilation par la section locale de Trop de Bruit en Brabant wallon

• Actualités • Jeudi 18/12/2008 • 0 commentaires • Version imprimable

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Table des matières

DEMANDE DE PERMIS DE LOTIR

AYANT TRAIT A UN TERRAIN SIS ENTRE LA RUE DU PEIGNE D’OR ET LA RUE DE WEERT-SAINT-GEORGES CADASTRE SOUS GREZ-DOICEAU, 5è division (Néthen), section B, parcelles multiples LE PROJET CONSISTE EN : la création d’un lotissement de 42 lots avec création de voirie ET PRESENTE LES CARACTERISTIQUES SUIVANTES : application de l’article 330 – 9° du CWATUPE

Introduction

Nos observations sont basées sur le résumé non technique et l’étude d’incidence. Nous n’avons examiné que de manière succincte les réponses de l’auteur de projet à l’étude d’incidence. Nos commentaires sur le schéma de structure ont également nourri notre réflexion. Nos remarques porteront clairement sur la mise en œuvre de ce lotissement et non sur son bien fondé. Le projet étant pour partie en zone bâtissable,  il nous semble plus opportun de veiller à ce qu’il soit mieux intégrer dans son environnement physique et sociologique.

Nos remarques visent donc à rééquilibrer le projet

  • dans la répartition des nuisances qui était « léoninement » favorable au candidat lotisseur ;
  • vers un moindre impact sur la nature locale et sur l’,
  • vers un moindre impact pour les riverains plus éloignés,
  • vers une augmentation de la convivialité.

Nous considérons aussi que sur un lotissement de 9 hectares, avec plus de quarante lots prévus, il est impératif que des prescriptions strictes soient édictées.

Attention : dans l'étude d'incidence, aucune coupe de profil N-S ou E-W. Cela rend malaisé l’estimation des risques réels du projet.

Répartition densité est-ouest

N.B. L’utilisation d’un critère de densité à l’hectare ne rend pas compte de la réelle densité. Utiliser un critère de densité linéaire serait plus judicieux dans le cas de Néthen.

Selon le bureau d’étude, il est justifié de concentrer l’habitat à l’est, puisque c’est la zone la plus proche du centre du village, en justifiant cela par  un critère de densité.[1] Or un examen d’une photo aérienne (visualiser) démontre clairement que c’est la zone nord qui est la plus dense, le long de la rue de Weert Saint-Georges. Ceci confirme le caractère essentiel de village-rue de Néthen. La rue du Peigne d’Or ne présente pas cette densité.

Proposition 

Abandonner la densification proposée à l’est, avec ses parcelles étriquées permettrait de recentrer le projet et de proposer une autre implantation plus harmonieuse et plus conforme aux standards actuels.

Voir Implantation et prescriptions urbanistiques


Accessibilité au lotissement

Les voies d’accès devront un maximum être ouvertes au public.

Ouverture sur la rue de Weert Saint Georges

Nous déconseillons l’emprise proposée (flèche rouge sur la photo visualiser), tant pour l’absence de qualité de l’infrastructure, longue et étroite, que pour les nuisances occasionnées aux riverains.[2]

Proposition :

Cette emprise  devrait être déplacée sur les lots 32 et 33[3] (flèche verte sur la photo: visualiser)

  • en respectant les privatifs existants
  • en prévoyant plantation et accès piéton et cycliste
  • en évitant un accès rectiligne.

Ouverture sur la rue du Peigne d’Or

L’ouverture vers la rue du Peigne d’Or  permettrait d’éviter  la création d’un parc résidentiel, exclu d’un maillage avec les noyaux urbanisés. Page 24 du Résumé non Technique (RNT)

Cet argument ne nous semble pas pertinent.

  1. La zone ouest avec les parcelles les plus grandes peut être identifiée sur les plans de manière claire comme une zone privilégiée[4], séparée par des haies du reste du lotissement, avec accès par la rue de Beaumont et être qualifiée, elle de parc résidentiel.
  2. La notion de maillage n’implique pas nécessairement une liaison ouverte aux véhicules. Un sentier peut avoir une fonction similaire.

Par ailleurs, cette ouverture nécessiterait selon l’étude,  la création d’un SUL dans la rue du Peigne d’Or. Cela représenterait une charge pour les riverains concernés.

Proposition :

  • Accès public automobile limité à une demi-douzaine de lots à la rue du Peigne d’Or, éventuellement en évitant en tout ou partie un revêtement imperméable. .
  • Accès public piéton et cycliste pour les autres lots.

Ouverture sur la rue de Beaumont

Proposition

  • Accès public automobile limité à une demi-douzaine de lots à hauteur du lot 35, éventuellement en évitant en tout ou partie un revêtement imperméable.
  • Accès public piétons et cyclistes pour les autres lots.
  • Accès à la zone humide

Résumé

6 lots accessibles par l’ouest, 6 par l’est. 24 par le nord (en effet, les six constructions en zone inondable seraient supprimées)

Implantation et prescriptions urbanistiques

Qui veillera à la stricte application des prescriptions urbanistiques pour les lotissements? Le risque est de voir affluer nombre de demande de dérogations!

Implantation des habitations

La disposition des lots ne favorise pas l’ensoleillement des façades.  Apparemment, aucune prescription ne prévoit l’orientation du faîte. En outre, aucune étude sur les ombres portées n’a été effectuée.

Imposition de règles urbanistiques

Type de mitoyenneté

Selon les prescriptions urbanistiques prévues pour ce lotissement, la mitoyenneté n’est autorisée que dans un nombre limité de cas, alors que cela devrait être la règle.

Taux d’imperméabilisation des cours, jardins et voiries piétonnes et gestion des flux d’eaux pluviales.

Selon les prescriptions urbanistiques prévues pour ce lotissement, les matériaux prévus pour les accès sont des matériaux imperméables. Il est nécessaire de réformer cette prescription. Cf.  Risque d’inondation défini par les cartes d’aléas d’inondation.[5] De manière générale, eu égard à la situation particulière du projet, il faut tout mettre en œuvre pour éviter une surcharge supplémentaire du réseau existant.

Accessibilité aux zones humides

L’accessibilité aux zones humides existantes[6] ou à venir doit être préservée.

Proposition

  • Optimiser réellement l’ensoleillement des façades.
  • Interdire les villas quatre façades.
  • Imposer la mitoyenneté : bloc de 3 ou 4 unités avec une combinaison de jardins privatifs et de jardin commun même clôturés.[7]
  • Imposer un taux maximum d’imperméabilisation des cours, jardins et voiries piétonnes, voire à certaines voies d’accès à des groupes d’habitations et imposer des systèmes de récupération et d’utilisation des eaux pluviales, tel que défini dans l’étude d’incidence.
  •  Prévoir des couloirs d’accès  aux zones humides[8] et interdire les obstacles du type plaque en béton ou bille de chemin de fer entre les lots et dans les lots.
  • Imposer comme système de chauffage le recours au gaz naturel ou aux énergies renouvelables.
  • Imposer le recours aux techniques de ventilation double flux et puits canadiens.[9]
  • Imposer les techniques favorables à une consommation basse d’énergie. Les prescriptions du lotissement ne peuvent aller à l’encontre de ce principe.
  • Equilibrer la taille des parcelles privatives et prévoir de nombreuses zones communes à l’ensemble des habitants (Cf. verger ci-dessous) et semi communes à plusieurs habitations.

Mobi lité

La rue de Weert Saint-Georges n’est pas comme la qualifie l’étude une voirie locale, mais est dans les faits une voirie de transit. La création d’un plateau est-elle donc judicieuse à la jonction avec la nouvelle voirie ? Il faut éviter de créer de nouvelles nuisances pour les riverains existants.

Non prise en compte du trafic du week-end

Dans l’étude, seuls ont été pris en compte les déplacements du matin qui partent majoritairement vers Bruxelles. Il n’est pas tenu compte d’une part des retours, des trajets du week-end et des déplacements autres que ceux du travail qui sont en fait les plus générateurs de trafic. En outre, l’étude de bruit a été faite hors heures de pointe.

Prescriptions de circulation

Il est impératif de préserver la sécurité et la convivialité par des mesures strictes de limitation de vitesse.

Proposition

  • Placer les voiries nouvelles en « zone résidentielle ».
  • Prévoir un dessin de voirie induisant une vitesse limitée.
  • Prévoir peut-être des revêtements de voirie pour certains accès en matériaux du type gravier.[10]

Déplacement du sentier 40

La suppression du sentier de liaison est-ouest n’est pas admissible.  Le déplacement du sentier est une procédure stricte à suivre, AVANT présentation du projet.

S'il convient de la déplacer ou de la supprimer, une décision administrative y relative définitive (soit non susceptible de recours) devra être prise avant que le permis de lotir ne puisse être délivré. Deux hypothèses peuvent se présenter :
la voirie publique terrestre est une voirie communale innomée ;
la voirie publique terrestre est une voirie communale vicinale.
Lorsque la voirie communale est innomée, une délibération du conseil communal relative au déplacement ou à la suppression de la voirie soumise à la tutelle générale est suffisante.
Lorsque la voirie communale est vicinale (inscrite à l'Atlas des chemins vicinaux), le conseil communal propose le déplacement ou la suppression de la voirie. La Députation permanente statue sur cette proposition. Un recours au Gouvernement wallon est ouvert contre cette décision.
Toutefois, avant cette décision de la Députation permanente, toute modification du tracé de cette voirie vicinale entraînant le redressement de son axe ou toute ouverture nouvelle de pareille voie, nécessite une approbation préalable par le Gouvernement wallon du plan d'alignement y relatif.
http://www.sentiers.be/spip.php?article115

Proposition

  • Déplacer le sentier sur la ligne de partage entre zone constructible et zone agricole selon la procédure ad hoc. (en bleu sur la photo visualiser)
  • Baliser de manière claire ce sentier.

Zone humide, bassin d’orage et zone inondable

L’importance d’une zone tampon dépend fortement de la présence d’un égouttage efficace.

Dans l’état actuel des choses, les riverains de la rue de Weert qui ont l’expérience de la situation s’inquiètent semble-t-il à juste titre de l’augmentation de la charge pour le ruisseau Saint-Jean[11]. Leur crainte est que le Ry St Jean ne puisse, lors de fortes pluies, absorber toutes les eaux, et qu'il y ait un reflux dans leur propre réseau d'égouttage (qui se déverse dans le ry st Jean). En effet, une bonne partie des eaux pluviales et des eaux épurées se retrouveront dans ce ruisseau. Par ailleurs, ils craignent que les travaux effectués dans cette zone pour le creusement du bassin d’orage aient des effets sur le sous-sol, avec des conséquences pour leur habitation. Ils estiment donc que des études complémentaires devraient être effectuées.

L'auteur de projet propose d'élargir le ruisseau: qui aura la charge de l'entretien? Cela suffira-t-il? Ne faut-il pas résoudre les problèmes en amont: bassin d'orage au Sud et en aval.

Une solution serait de coupler la création de ce lotissement à l’existence du collecteur prévu pour les années 2012-2015. Un  éventuel phasage des travaux est aussi une possibilité.

Attention, une partie du lotissement est en zone inondable. Il serait judicieux de retirer du projet 6 maisons "à risque".

Proposition

Retirer du projet 6 maisons "à risque".

Accessibilité de la zone humide

La zone humide de la peupleraie (en rose sur la photo visualiser) devrait être  aménagée. Sa surface pourrait être utilement agrandie. Son pourtour devrait être accessible au public pour observation. Sa gestion pourrait être confiée à une association. Elle pourrait servir utilement de zone inondable en remplacement du bassin d’orage pour autant que des mesures strictes soient reprises dans les prescriptions urbanistiques  pour éviter les excès d’eau.

Proposition

Aménagement et accessibilité de la zone humide (en rose sur la photo).

Suppression du bassin d’orage

Le bassin d’orage serait remplacé par la zone humide. On supprimerait une infrastructure inesthétique, source relative de nuisance et qui n’aurait pas sa place à l’endroit prévu puisque nous proposons de déplacer la voirie entrante.

Proposition

Suppression du bassin d’orage entre les lots 31 et 25.

Renforcement du caractère rural

Propositions

  • Conservation maximale des arbres (essences indigènes) déjà présents.
  • Consacrer la zone agricole à un verger d’un bloc de telle façon à assurer la transition avec la zone forestière et donner une autre perspective visuelle. La zone peut rester la propriété du lotisseur ou faire l’objet d’une copropriété. (en jaune sur la photo). Cela rend la promenade le long du sentier 40 plus agréable.
  • Favoriser la création de potagers par une bonne orientation des parcelles.
  • Imposer la plantation d’essences indigènes et interdire des conifères comme repris dans le cahier de prescriptions.
  • Interdire les séparations par des matériaux non végétaux à l’exception éventuelle de murs mitoyens sur les cinq premiers mètres à partir des façades arrière.[12] L’utilisation de clôtures dites de châtaignier serait susceptible d’être autorisée
  • Eviter l’excès d’effet de morcellement par une combinaison de haies libres et taillées.

Gestion des infrastructures

Les infrastructures, y compris la zone inondables, seront entretenues aux frais de la copropriété. Elles seront ouvertes au public[13]

Disponibilité des documents

Nous regrettons de n’avoir été prévenus par la newsletter qu’après la séance de renseignements techniques. Tout en sachant que c’est un service supplémentaire, nous pourrions espérer une meilleure ponctualité. En outre, pour respecter l’esprit de la Convention d’Aarhus, il serait bon d’exiger des demandeurs de fournir tout ou partie des documents dans un format électronique lisible facilement, tout en sachant qu’une telle demande dépend plus de l’autorité régionale et est soumise à la problématique des droits d’auteur éventuels.

Erreurs manifestes

Page 19 du résumé non technique, sous le titre , il est fait référence à des voiries inexistantes à Nethen. 

Réponses de l’auteur de l’ouvrage aux critiques de l’étude d’incidence.

Comme évoqué en introduction, nous n’avons que survolé les réponses du demandeur. Il nous semble cependant qu’il tient à rester bien en deçà que ce que préconise l’étude. Par ailleurs, il s’appuie sur une demande de la commune pour justifier des parcelles de grandes tailles.


[1] Même si le centre autour de l’église est fort peu dense.

[2] Le respect du principe de stand still est ici bafoué. Les riverains ne peuvent s’attendre à la création d’une rue à la place d’une maison d’alignement.

[3] La maison existante sur l’emplacement originel devra être conservée.

[4] Voir par exemple la différence entre les numérotations des lots (chiffres romains et arabes)

[5] Cf. EIE page 63. Doublement de la surface imperméable.

[6] Cf. situation de Mr D

[8] Eventuellement par création de « crapauduc ».

[9] Puits canadiens si techniquement possible

[10] Ce qui peut avoir un impact positif sur l’imperméabilisation des sols.

[11] Cette augmentation devrait avoir des conséquences non seulement pour les riverains directs mais aussi pour ceux plus en amont ou en aval.

[12] Protection de l’intimité sur les premiers mètres.

[13]  Voir zone humide

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